Untitled 2

Yazılarım

Sabri ARPAÇ

ARSALARIN MÜTEAHHİTLERE KAT KARŞILIĞI VERİLMESİ VERGİYE TABİ Mİ?

ARSALARIN MÜTEAHHİTLERE KAT KARŞILIĞI VERİLMESİ VERGİYE TABİ Mİ?

Sabri ARPAÇ

Türkiye’nin deprem kuşağında olması, eskimiş binaların yıkılarak yerlerine yeni sıhhi ve sağlam binalar yapılması ihtiyacı içinde olması, inşaat sektörünün bazı kolaylık ve teşviklerle desteklenmesi sonucunu doğurmuştur.

Arsalarını kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle müteahhitlere teslim eden ve vergi mükellefiyeti bulunmayan arsa sahiplerine vergi mevzuatı çerçevesinde sağlanan kolaylıklara burda değinmeye çalışacağız.

Uzun yıllar oturdukları konutları kentsel dönüşüm şeklinde ya da 5 yıldan fazla maliki oldukları veya miras yolu ile edindikleri ticari olmayan konut veya arsalarını müteahhide kat karşılığında vererek konut edinenlerle ilgili vergi mevzuatı çeşitlilik arz etmektedir. Konuyu Gelir, Katma Değer Vergisi ve Vergi Usul Kanunları kapsamında bir örnekle açıklamaya çalışalım

Ahmet Örnek ve paydaşları miras yolu ile kendisine intikal eden arsayı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayarak A Limited Şirketine vermişlerdir. Arsanın teslimi ile ilgili olarak düzenleyecekleri belgeler, malikler ile müteahhit şirketin vergi kanunları karşısındaki durumları aşağıda açıklanmıştır.

TARAFLAR ARASINDA DÜZENLENECEK BELGELER

Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde fatura düzenleme ile ilgili hususlar hükme bağlanmıştır. Faturanın, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin 5 inci bendinde faturanın, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği, 234 üncü maddede ise birinci ve ikinci sınıf tüccarlar, kazancı basit usulde tespit edilenlerle, defter tutmak mecburiyetinde olan serbest meslek erbabının ve çiftçilerin vergiden muaf esnafa yaptırdıkları işler veya onlardan satın aldıkları emtia için tanzim edip işi yapana veya emtiayı satana imza ettirecekleri gider pusulasının vergiden muaf esnaf tarafından verilmiş fatura hükmünde olduğu hükümleri yer almaktadır.

Ayrıca, anılan Kanunun 267 nci maddesinde gerçek bedeli belli olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerin emsal bedeli olduğu hüküm altına alındıktan sonra emsal bedelin sıra ile hangi esaslara göre tayin olunacağı hükme bağlanmıştır. Anılan madde hükmüne göre emsal bedeli sırasıyla;

 1-       ortalama fiyat esası,

2-       maliyet bedeli esası,

3-       takdir esası, olmak üzere bu üç esastan birisiyle tespit edileceği hükme bağlanmıştır.

Yukarıda belirtilen ilk 2 sıradaki esasın mümkün olmaması halinde; emsal bedel tayini için belirlenen esaslardan üçüncü sırada yer alan takdir esasına göre; ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile emsal bedeli belli edilir.

Her esasta da takdirler, maliyet bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak suretiyle yapılmaktadır.

Buna gore;

A Limited Şirketi tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak üzerinde inşa edilen bağımsız bölümlerin fennen ve sıhen kullanmaya elverişli olduğuna dair kullanma izni (iskan belgesi) belgesini alması veya bu belge henüz alınmadan bağımsız bölümler fiilen kullanılmış ise fiilen kullanma tarihinden itibaren yedi gün içerisinde arsa sahibi Ahmet Örnek adına Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesine göre tespit edilen 3 esastan birisi ile emsal bedel üzerinden fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

-       Arsa sahibi Ahmet Örnek, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını A Limited Şirketine tesliminde, arsa sahibi Ahmet Örnek gerçek usulde vergi mükellefi olmaması nedeniyle A Limitet Şirketi Ahmet Örnek ve paydaşları adına teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden yukarıda belirtilen faturanın düzenlenmesiyle eş zamanlı olarak olarak gider pusulası düzenlemek suretiyle hesap ve defterlerinde göstermek zorundadır.

                                         GELİR VERGİSİ KANUNU GÖRE VERGİ TEVKİFATI YAPILACAK MI?

Ahmet Örnek ve paydaşları adına A Limited Şirketi tarafından düzenlenen gider pusulası üzerinden her hangi bir gelir vergisi kesilmesi söz konusu olmayacaktır.

Çünkü, Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde gerçek kişilerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhitlere arsa teslimlerinde tevkifat yapılacağına dair hüküm bulunmadığından, A Limited Şirketinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında gerçek kişi olan Ahmet Örnek ve paydaşlarından teslim aldığı arsalar için gelir vergisi kanunu kapsamında gelir vergisi tevkifatı yapması söz konusu olmayacaktır.

                                               AHMET ÖRNEK DEĞER ARTIŞI KAZANÇLARI KAPSAMINDA

                                                                                                                                         GELİR VERGİSİ ÖDEYECEK Mİ?

                    Ahmet Örnek Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80. Maddesi hükümlerine göre bir vergi ödemeyecekir.

          Çünkü Gelir Vergisi Kanununun anılan maddesinde; ivazsız olarak iktisap edilenler ile Gelir Vergisi Kanununun 70/1,2,4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mallar

 yani; arazi, bina,voli mahali, dalyan, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar, gemi ve gemi payları ile gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller de dahil olmak üzere bu mal ve hakların edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar gelir vergisine tabi olacaklar.            Aynı şekilde kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller de tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayıldığından gelir vergisine tabi olacaktır.

                Gelir Vergisi Kanununun 70/1,2,4 ve 7 numaralı bentlerinde sayılan;

                Arazi, bina, maden suları, menba suları,maden, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlar ve bunların mütemmim cüziler ve teferruatları,

2-       Voli mahalleri ve dalyanlar,

3-       Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

4-       Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,

 5 yıl geçtikten sonar elden çıkartılmalarından elde edilen değer artış kazançları gelir vergisine tabi olmayacaktır.

                                            KATMA DEĞER VERGİSİ KARŞISINDAKİ DURUMU

                     Katma Değer Vergisi Kanunu uygulamasına göre; arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır.

Arsa karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, işyeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşir.

Arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi durumunda, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli üzerinden KDV hesaplanması gerekmektedir.

Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan konut ya da işyeri teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanacaktır.

Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet kapsamında arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde ise KDV uygulanmamaktadır.

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi KDV’ye tabidir.

Ahmet Örnek’in gerçek usulde mükellefiyetini gerektiren bir faaliyeti söz konusu olmadığı için yani arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya işyeri karşılığında müteahhide teslim ettiği için katma değer vergisi mükellefiyeti söz konusu olmayacaktır. Yani ticari bir organizasyon kapsamında vergi ödevleri yani mükellefiyet tesis ettirip defter, belge tasdik ettirme yükümlülüğü bulunmadığı için, müteahhite her hangi bir katma değer vergisi hesaplayıp istemesi söz konusu olmayacaktır.

Buna karşın, müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan bağımsız bölümler yani, konut ya da işyeri tesliminde emsal bedel üzerinden KDV hesaplayıp defter belgelerinde hesaplanan KDV olarak gösterecektir.

Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi uygulaması böyle olmakla birlikte mükellefler tarafından açılan davalarda Danıştay; arsa sahiplerinin ticari işletmelerinin aktifinde kayıtlı olmayan, gayrimenkul alım satımını muted meslek halinde yapmayan arızi kazanç kapsamında konut yada işyeri edinmelerinin KDV’ye tabi olmadığı yönündedir.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu’nun 25.06.2004 tarih ve E.2004/51, K.2004/80 sayılı kararı ile bir kişinin kat edinme karşılığı arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olması, servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi olduğundan, değer artışı kazancından söz edilemeyeceğine karar vermiştir.

 TBMM’de görüşülmekte olan Gelir Vergisi Kanunu özel inşaat işleri ayrı bir bölüm olarak düzenlenmektedir. Başka bir yazımızda tasarı ile yapılmak istenen düzenlemeler de ayrı bir yazı konusu olarak inceleyeceğiz.